Вложив капитал в недвижимость вы будете уверены в стабильности доходов
Еще давеча ни у кого никак не было сомнений, что самым выгодным вложением свободных средств является покупка недвижимости. Цены на жилье росли столь стремительно, что доходы от подобных инвестиций превосходили все ожидания. Нынче ситуация изменилась. Стоимость жилья приблизительно никак не увеличивается, конечно также вычислять ликвидной любую квартиру уже невозможно: покупатели стали разборчивыми. Промеж тем инфляция помаленьку «съедает» сбережения, в какой бы валюте они ни хранились. Проценты по банковским вкладам сейчас также никак не назовешь высокими — такое вложение средств никак не только никак не приносит дохода, а также сохранность всей реальной стоимости вклада никак не гарантирует. Так куда сегодня может выгодно вложить свои средства личный инвестор?
Времена, в какое время инвестиции в московскую недвижимость приносили вымышленную прибыль, похоже, прошли. Базар встал. По данным аналитического центра IRN.RU, индекс стоимости жилья за первые шесть месяцев года снизился на 2,3%. Стагнация по оценкам экспертов, продлится как будто минимум вплоть до конца года, конечно также в следующем году, судя по всему, ажиотажного роста никак не повторится. Но инвестиции в недвижимость все еще могут существовать выгодными. Суть – выбрать ради этой цели подходящий сегмент.
Инвестора, желающим вложить свободные средства в недвижимость, эксперты советуют обратить уважение на коттеджные поселки Подмосковья. Сей базар из года в год стабильно растет. По данным исследования, проведенного аналитическим центром IRN.RU, в этом году строится на 35 поселков больше, чем в предыдущем, причем расширяется география строительства – осваиваются новые направления также более отдаленные от МКАД территории. За год существенно увеличилось также число операторов этого сегмента рынка. Количество работающих компаний выросло на 37% (со 110 вплоть до 151). По оценкам IRN.RU, всеобщий емкость рынка коттеджных поселков вырос по сравнению с прошлым годом на 111,4% также составил 18 млрд. долл. При этом подмосковные коттеджи показывают более плавную также стабильную динамику роста цен, чем московские квартиры. За последние пять лет коттеджи в среднем дорожали на 20–40% ежегодно, в то время как будто цены на столичное жилье демонстрировали резкий скачкообразный рост, какой сменялся стагнациями также ценовой коррекцией вниз. За 2003 также начатие 2004 года цены на московские квартиры выросли вдвое. С весны 2004 по окончание 2004 года на рынке была стагнация, в первую половину 2005 года наблюдался минимальный рост цен по 1% в луна. С осени 2005 по осень 2006 года стоимость жилья снова выросла в пара раза, но потом началась стагнация также коррекция вниз.
По мнению руководителя аналитического центра IRN.RU Олега Репченко, подмосковная загородная недвижимость более стабильна в плане систематического прироста стоимости. По его словам, столичный базар сегодня уперся в свой ценовой потолок, но московские квартиры, которые соответствуют по классу загородным коттеджам, уже достигли цен на уровне 5–7 тыс. долл. за квадрат (бизнес-премиум). В то же время загородный квадратный метр аналогичный стоит только 3,3 тыс. долл., также это оставляет ему потенциал ради дальнейшего роста.
К тому же покупатель загородного дома может сэкономить на эксплуатационных расходах. Сущность загородного дома, по данным IRN.RU, с прошлого года приблизительно никак не выросло также составляет в среднем возле 350 долл. в луна. Но на сущность соответствующей по классу квартиры площадью 160 кв. метров внутри третьего машинного кольца потребуется 400 долл. в луна.
Одно только «но» – средняя площадь загородного дома, по данным экспертов, составляет сегодня 358 кв. метров. Поэтому в полных цифрах среднестатистический загородный здание обойдется покупателю более чем в 1 млн. долл. Инвесторов, готовых выложить такую сумму, найдется мало. По данным исследовани, проведенного давеча Центром стратегических исследований Росгосстраха, россияне в среднем по стране готовы потратить на приобретение квартиры только 73 тыс. долл., но в Москве – 81 тыс.
Еще год обратно существенно увеличить свои средства дозволено было, купив квартиру как будто на вторичном рынке, так также в новостройке. В первом случае заработать удавалось за счет стремительного увеличения стоимости любого жилья, но во втором итог прибыли возрастала еще также благодаря тому, что квартира в строящемся доме была значительно дешевле, чем в полностью готовом.
Сегодня купля-продажа жилья уже никак не приносит таких дивидендов. Цены на вторичном рынке растут столь незначительно, что никак не часто успевают «догнать» инфляцию. К тому же, в случае подсчитать накладные расходы при заключении сделки (оплата услуг риэлтора, стоимость оформления документов), то схема «купил квартиру — перепродал чрез год» становится также вовсе убыточной. Никак не чрезвычайно отличается также ситуация с покупкой жилья в новостройках. Большая часть компаний нынче продают квартиры в строящихся домах по ценам, близким к стоимости готового жилья.
Тем никак не менее эксперты по-прежнему никак не советуют отпираться от вложений в недвижимость. По мнению К. Ковалева, недвижимость как будто объект инвестиций интересна по двум основным причинам: как будто самый безопасный актив из всех имеющихся в наличии на инвестиционном рынке также как будто 1 из самых доходных активов.
Но при этом К. Ковалев отмечает: «Каждый инвестор по-своему определяет риск того либо иного актива. Также недвижимость дозволено расценивать по-разному. Кто-то, скажем, считает подобные вложения очень рискованными, говорит об их невысокой доходности, низкой ликвидности, неэффективности, зависимости рынка от нефти, политических рисках России, деле ЮКОСа также т. д. также т. п. Но ради кого-то недвижимость весьма также весьма доходна, надежна, предсказуема». Взгляд же самого К. Ковалева на сей счет однозначно: «Инвестировать в недвижимость имеет смысл всем — также институциональным, также частным инвесторам».
Привлекательным объектом ради инвестиций считает недвижимость также Но. Прокофьев: «Во-первых, это актив, какой никак не подвержен значительным рыночным изменениям. Ситуацию падения цены на 10% за сутки, как будто это бывает на фондовом рынке, на рынке недвижимости представить себе весьма сложно. Давайте вспомним 1998 год. За два–три дня индекс РТС упал в 35 однажды. Цены же на недвижимость снизились в 1,5 раза. Причем снижение случилось плавно, в течение двух месяцев — вполне достаточный период ради того, дабы инвестор при желании мог реализовать свой актив. Во-вторых, вложения в недвижимость имеют сравнительно низкие риски. Рыночная (не юридическая) предостережение «невозврата средств», инвестированных в объект недвижимости, достаточно мала».
Помимо того, Но. Прокофьев считает вложения в недвижимость достаточно доходными: «Высокий спрос на рынке, текущий рост цен являются гарантом ради инвестора как будто минимум сохранения «тела» инвестиций. В конце концов недвижимость — крайне прозрачный орудие. Те же акции, облигации так либо другим образом отображают финансовое состояние компании-эмитента. Как будто инвестору оценить эффективность компании? В современных условиях это чрезвычайно сложно. Но объект недвижимости максимально доступен внешней оценке, что позволяет сравнительно легко также объективно предсказать его инвестиционную привлекательность».
Наряду со всеми перечисленными плюсами личный инвестор, по мнению Но. Прокофьева, при инвестиционной покупке квартиры несет строй существенных рисков также издержек:
— риск юридической чистоты сделки (насколько права на приобретаемую квартиру легитимны, никак не признают ли впоследствии приобретенные права на квартиру недействительными);
— маркетинговый риск (насколько приобретаемое жилье в перспективе станет использовать спросом, никак не появятся ли неожиданные факторы, влияющие на рыночную стоимость приобретаемой недвижимости — скажем, развернувшаяся рядом стройка также пр.). Ради того дабы застраховать себя от подобных рисков, потребуется оценка, аудит, консультации, что в итоге оборачивается дополнительными расходами, которые оцениваются в 10–15% стоимости приобретаемого жилья.
Специалист отдела маркетинга также PR компании Renaissance Realty Наталия Курашова уточняет, что «доходность инвестиций в новые дома напрямую зависит от успешности проекта.
Сейчас покупатель стал более разборчив в приобретении жилья, а количество удачных проектов в Москве пока что никак не превышает 20%. Спрос, соответственно, также цены на них будут только вырастать, в отличие от неудачных проектов, спрос на которые станет уменьшаться».
Таким образом, дозволено сваять заключение об том, что прямые вложения в недвижимость в принципе могут существовать выгодными (хотя также никак не вплоть до такой степени, как будто раньше), а только при условии выбора истинно ликвидного объекта. Сваять такой избрание частному инвестору по понятным причинам весьма также весьма непросто.
Риск — занятие благородное, а иной раз убыточное
Другое занятие, в случае инвестировать средства в объекты недвижимости берутся профессионалы. Воспользоваться их услугами личный вкладчик может, разместив свои средства в паевом инвестиционном фонде (ПИФе) недвижимости. У подобных вложений кушать немало существенных плюсов. «Безусловным преимуществом ПИФов недвижимости пред прямым инвестированием является невысокий входной порог — пай стоит вплоть до $10 тыс. Ясно, что на данные монета квартиру в инвестиционных целях никак не купишь, — говорит К. Ковалев. — Так что ЗПИФН является неплохой возможностью ради мелких также средних инвесторов вложить монета в базар недвижимости, какой показывает в последнее пора стабильный рост».
Еще одно преимущество ПИФов недвижимости — потенциально высокая доходность. Так, по данным Н. Курашовой, крупные также известные фирмы с большим опытом работы в этой области могут демонстрировать доходность вплоть до 30% годовых, Но. Прокофьев оценивает прибыль от вложений в ЗПИФН на уровне 25–35% годовых.
Помимо достаточно высокой доходности эксперты говорят также об прочности вложений в ЗПИФН. По мнению управляющего директора УК «Конкордия эссет менеджмент», «управляющая компания как будто квалифицированный инвестор, обладающая необходимыми технологиями, подготовленным персоналом, вкладывает средства в крупные перспективные объекты недвижимости, предварительно осуществляя при этом тщательный проектный также маркетинговый разбор, обеспечивает юридическую защиту инвестиций. Помимо того, ЗПИФН, располагая источниками «длинных» денег, получает от застройщика очень серьезный дисконт, что физическому лицу, естественно, недоступно».
«За последнее пора базар ЗПИФН вырос никак не только количественно, а также качественно, — рассказывает Но. Прокофьев. — Количество зарегистрированных фондов — 51. Емкость средств под управлением ЗПИФН сегодня составляет более 10 млрд руб. Помимо достаточно распространенных девелоперских фондов появились рентные, ипотечные фонды. Таким образом, индустрия предлагает финансовый орудие, максимально адаптированный интересам инвестора — с позиции уровня рисков, диверсификации, доходности. Инвестор часто голосует рублем. Также его вера к фондам недвижимости (что выражается в росте отрасли) — лучшее подтверждение эффективности данного инструмента».
А большая часть экспертов подчеркивают, что пока что ПИФы недвижимости, куда могут вкладывать средства любые частные инвесторы, дозволено пересчитать по пальцам. Значительно чаще ПИФы недвижимости создаются под конкретный проект также конкретных игроков, «со стороны» туда попасть примерно нельзя. Еще одно ограничение заключается в том, что подавляющее большая часть ПИФов — закрытые (т. е. в них дозволено войти только в момент образования также выйти в момент прекращения деятельности).
На этом возможности вложений в базар недвижимости на сегодняшний сутки исчерпываются. Остается базар ценных бумаг. А по поводу его доходности мнения специалистов существенно расходятся. Скажем, Но. Прокофьев считает, что «российский фондовый базар сегодня, непременно, привлекателен ради инвестора, хоть, как будто развивающийся базар, пока что имеет строй очевидных ограничений. Изменения цен на акции тут определяются в большей мере политико-экономической ситуацией в стране, чем показателями деятельности компаний-эмитентов».
По мнению К. Ковалева, «инвестирование в ценные бумаги на фоне процессов ЮКОСа — никак не самое доходное затея. Скорее убыточное — 2004 год это подтвердил. Первую половину 2005 года фондовый базар похоже никак не весьма радовал инвесторов. Что станет дальше? Специалисты никак не могут прогнозировать развитие фондового рынка со стопроцентной уверенностью. Сейчас тут наблюдается стагнация, что станет дальше — непонятно. Вложение средств в ценные бумаги также ПИФы акций выглядит никак не самым разумным решением проблемы инвестирования свободных денежных средств».
Глава отдела персонального обслуживания клиентов группы компаний НОВА Сергей Тюрин считает наиболее доходным, хоть также наиболее рискованным, инструментом инвестирования на фондовом рынке вложения в акции.
В одном все специалисты солидарны: непрофессионалу на фондовом рынке действовать нечего. «Если заказчик никак не обладает никакими специальными знаниями, то играть на фондовом рынке он никак не сможет. Более того, практика показывает, что подобные попытки приблизительно часто оканчиваются провалом», — предупреждает С. Тюрин. По мнению Но. Прокофьева, «игра на рынке акций требует от инвестора соответствующей компетенции также серьезного емкости времени — этими ресурсами может располагать только профессиональный инвестор».
В качестве перспективного способа приумножения капитала С. Тюрин рекомендует общие фонды банковского управления (ОФБУ): «Они сродни ПИФу, а с большей гибкостью управления. Грубо говоря, заказчик приносит свои монета банку также доверяет куда-то их вложить.
Преимущество ОФБУ заключается в том, что набор инструментов, которыми может оперировать управляющий, очень широк. К примеру, в случае на рынке ценных бумаг «запахло жареным», то управляющий имеет возможность живо перевести монета клиентов в другие инструменты. Чем шире набор инструментов управления, тем потенциально вложения более доходны (или менее убыточны в плохие времена). Правда, все зависит от профессионализма управляющего, так что гарантировать ничто невозможно. А в прошлом году доходность у ОФБУ была весьма неплохая — вплоть до 35% годовых. Пока что ОФБУ никак не весьма распространены также востребованы, а, с моей точки зрения, это весьма неплохой конкурент ПИФам также в дальнейшем они будут активно развиваться».
Так либо другим образом, необходимо понимать, что инструментов инвестирования, дающих стопроцентную гарантию сохранения средств также получения прибыли, на сегодняшний сутки никак не существует. Степень риска тех либо иных вложений может существовать различна, а в любом случае риск кушать. «Клиенту часто гарантируют возвратность активов, а их рыночная стоимость может также увеличиться, также уменьшиться, — говорит С. Тюрин. — Также в ОФБУ, также в ПИФе, также в доверительном управлении несть никак не только гарантии того, что станет приход, а также того, что никак не станет убытков, что станет возвращена вся вложенная итог. Гарантии возврата всех средств также выплаты фиксированного процента кушать только на банковских депозитах. В случае вы предпочитаете механизмы повышенной доходности, то несете также более высокие риски потерь».
Помимо всего прочего возможность инвестирования в тот либо иной орудие напрямую зависит от суммы, которой располагает вкладчик. Так, по мнению К. Ковалева, «с суммой $10–50 тыс. нужно двигаться или в банк, или в ПИФ (недвижимости, акций, облигаций либо смешанный). Осуществить прямые инвестиции в недвижимость с такой суммой невозможно. $100 тыс. уже рассматриваются как будто «инвестиционный минимум», такие монета дозволено вложить в недвижимость, банковские вклады либо паи ПИФов, оперирующих на фондовом рынке». В то же пора С. Тюрин считает, что «$10 тыс. дозволено вложить куда угодно, суть — определиться, что вы хотите, единственное — данная итог никак не подойдет ради классического доверительного управления (планка доверительного управления на фондовом рынке, как будто положение, начинается со $100 тыс.)».
Вот также получается, что тем, кто ценой неимоверных усилий скопил $10 тыс. также ни при каких условиях никак не готов этой суммой осмеливаться, остается только посочувствовать: даже просто уберечь данные монета от инфляции сегодня приблизительно нельзя. Ради тех, у кого намеченные к инвестированию средства никак не последние, оптимальная стратегия — сваять разом порядочно вложений, воспользовавшись различными инструментами инвестирования. Риск, несомненно, все равно останется, а также шансы получить приход никак не так уж малы. Как будто говорится, думайте сами, решайте сами.
